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深扒溫哥華房價真正推手 時間:2017-07-26 07:41????作者:康聯信遠????點擊:

  溫哥華一名華人通過加國和中國的關系網,利用大陸的資金在加拿大炒房賺取暴利,推高當地房價的同時,還成功鉆了加拿大稅務局的漏洞不用交稅。

  溫哥華一名豪宅建筑師目睹這位華人的斂財逃稅行為,向警方和加拿大稅務局投訴,卻都無果而終,無耐之下請媒體發聲。

  據《環球郵報》獨家報道,Demetre Lazos在溫哥華建豪宅已有30年,他說自己無法容忍地產投機,毀了這個城市。

  他向警方和稅務局提供了一位華人地產炒家涉嫌欺詐與逃稅的證據資料,但是在溫市稅務局的辦公室,官員告訴他,必須致信渥太華。而在溫哥華警察總部,他被告知應該撥打滅罪熱線。于是他打了滅罪熱線,卻毫無結果。

  《環球郵報》獨家披露

  已經辭職的Lazos原本為華商顧俊剛(音,Jun Gang Gu,下圖),又稱Kenney Gu工作。顧俊剛來自南京,出國前是一名公務員。

  2009年,他以投資移民來到加拿大,取得永久居民身份。顧俊剛最初投資房地產開發,后來業務轉成炒賣房產,而且是利用他人的資金,在轉賣中獲利。

  他的資金都來自中國的投資客,而在加拿大銀行申請按揭時,也是以這些投資客的名義。

  隱形的業主身份

  很多人以為投機炒房都是快速轉手,但是顧俊剛等人卻建立了一種獨有的市場,他們較長時間持有房產,直到其大幅升值。這些房產有些是新建的,有些已出租,有些一直空置。

  據《環球郵報》獲得的文件顯示,這些房產在名義上,屬于海外買家,包括首付,按揭月供,以及與房產相關的稅務和其他開支,使用的都是中國客戶或客戶的公司及配偶的名字,但是顧俊剛才是隱身的受益業主。

  顧俊剛的公司以貸款的名義拿到這些客戶的資金,從而不用交稅,相當于在中國普遍的“隱子銀行”,承諾客戶給予高利率回報。

  這些客戶在中國大陸賺錢,來往于中國和溫哥華,他們授權率顧俊剛進行房產炒賣。顧本人并沒有按揭中介許可或投資管理許可,實際卻在做這些事。

  文件顯示,在過去5年,顧俊剛與他的客戶轉手至少36間房屋,他的公司與個人賬戶轉賬以幾百萬元計,而45歲的顧俊剛去年幾乎沒有交稅。

  流程:

  顧俊剛(Kenney)拿到客戶來自中國的資金,付房屋的首付款;

  顧俊剛利用客戶的財富從加拿大貸款商那里獲批按揭;

  房產以客戶的名字登記注冊,但是顧俊剛成為“受益業主”;

  房產轉賣后,顧俊剛向客戶償還貸款,利息,余下的錢歸已所有。

  顧俊剛今年轉手的5筆交易資料顯示,他賣房的價格比之前買房的價格高出總共500萬元。其中一間房屋空置了3年,并曾兩次接到市政府下令清理。

  真正的受益人

  同時,顧俊剛在過去兩年向一些客戶收取每間房屋高達120萬元的管理費和傭金。在這期間,他和他的妻子在銀行賬戶上轉移巨額資金,一次最多達60萬元。他的信用卡賬單往往以30萬元計,開的都是寶馬和奔馳車。

  而報稅單顯示,現為加籍的顧俊剛去年個人收入為45,865元,他的妻子唐敏(音,Min Tang)收入23,612元。

  唐敏近日在富人區西溫以210萬元買下一棟全新豪宅,完全不用按揭貸款。

  資料顯示,唐敏是從顧俊剛的一位客戶手中買下這套房產(下圖),價格遠低于周邊房屋的市場價。

  與此同時,顧俊剛名下的三間公司全部報告虧損。一些支票顯示,這些公司在2014年至2016年間,從客戶那里收到至少760萬元資金,很多都是以貸款的名義。

  顧俊剛在轉手炒賣房產時,在合約條款中寫明貸款給他的客戶可以拿回投資資金以及固定的回報率,比如15%。由他支付按揭等其他費用,余下的收益都歸他所有,往往有數十萬元。

  稅法的漏洞

  從法律和稅務的角度來看,這樣的安排讓顧俊剛成功避稅,因為這些房產都不在他的名下。他可以最大限度地貸款,因為是他的客戶申請按揭買房,顯然大大高出他本人可能的融資額度。

  在稅務上,資料顯示這些客戶都把炒賣的房產定義為自住房(principlal residence),雖然他們實際都不住在那里。而加拿大的法律規定,納稅人的自住房必須實際住在該房,以及不能在買房當年賣出 ,否則,賣房收益不能作為自住房免稅,要作為商業收益納稅。

  有稅務律師指出,這類逃稅行為在高房價的多倫多和溫哥華相當普遍,是稅收體系的一個嚴重漏洞,造成的損失金額巨大。

  如果不修訂稅法填補系統漏洞,情況只會更加嚴重。

  當很多加拿大人還在指責外國買家推高房價時,顧俊剛的交易資料卻顯示,他賺的錢比客戶多得多。

  其中一宗交易涉及一間出租房。顧俊剛擔保,客戶支付的首付款和物業轉業稅,拿到每月1%的利息,他則收取租金,支付按揭月供,以及房屋賣出后的所有獲利。

  顧俊剛在兩年后以高出原價85萬元將房子賣出,而他的客戶根據合同,只能拿到不足9萬元。

  資料也顯示,顧俊剛的客戶盡管有巨額現金流和資產,納的稅卻微乎其微。例如,客戶張某(Shen Lin Zhang)在2014年的報稅收入是59,711元,交稅2,594元。而張的妻子在溫哥華擁有并住著一間市值200萬的住房。

  當年,張某又賣出另一間市值300萬元的房屋,用于購買另外兩套總值近400萬元的房屋,交易都是委托顧俊剛完成。

  據報料者Lazos稱,張某的收入來自中國,報稅單顯示他不是加籍,但自稱是卑詩省居民。這讓他與他的家人可以將加拿大的房產作為自住房,賣房收益不用報稅。

  會計師的第一手資料

  溫哥華一位華裔會計師定期為張某這些炒賣房產的客戶報稅,他估計過去5年有多達1000人。

  會計師稱,所有這些人都有不只一套房,申報的金額顯然少于他們的實際收入。

  這些客戶往往這樣對會計說:“我只想交5000元左右的稅,我需要報多少收入?”

  他們接著又會說:“我在加拿大的銀行或公司或其他什么來源,有這些存款利息,就這樣報吧。”

  這位要求匿名的會計師說,他的客戶一年從來都住不滿一個月,他們可以任意以自住房買賣房產,沒有任何稅務上的麻煩。

  他說,“在這些客戶眼里,加拿大就象一個瑞士銀行賬戶。”

  他認為,加拿大稅務局對這筆損失的收入也要承擔部分責任,因為納稅人不需要為出售自住房報稅。

  這位會計師還指出,象張某這樣在中國工作的人,在申報加拿大稅時應該報全球的收入,但是多數人并不申報,因為這些財務資料都在中國,根本無法審核。

  他認為,政府應該取消對自住房收益免稅。不過這將招致更多加拿大人的不滿,政客們絕不會認同。

  另一位溫哥華的會計師Corina Ciortan指出,她和她的同事接觸到的全是這些有問題的地產交易,并認為正是這些交易導致房價飆漲。

  “問題已經相當嚴重和糟糕,大家都感到非常憤怒。就因為一小掇人從中獲利,損害了我們一代人。”

  聯邦數據顯示,稅務審計人員發現,去年在溫哥華炒房和其他地產交易中的逃稅金額約1430萬元,涉及339間公司和個人。

  養肥了銀行 拖貧了老百姓

  除了稅務上的漏洞,顧俊剛這樣的投機商也嚴重依賴加拿大的金融機構來為他的客戶提供數百萬元的按揭貸款。

  報料人Lazos指出,“他們利用銀行的錢來賺錢,而不是用自己的錢。”

  “當房價上漲,銀行賺到了,加拿大人卻被拖貧了。”

  按揭批復文件顯示,銀行是批復給投資客戶,而不是給顧俊剛。專家指出,如果這些銀行不知情,那么可能是不自覺地違反了《反洗錢法》,法律要求銀行了解所有客戶的詳細資料,這里包括了顧俊剛。

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  反洗錢法的專家Christine Duhaime指出,“假如這些客戶違約,銀行要找誰追債。他們不知道誰是這些房產的真正受益人。”

  “銀行以為他們遵守了反洗錢法,了解他們的客戶,但實際上并非如此。”

  電郵紀錄顯示,加拿大皇家銀行(RBC)曾發現一位客戶的按揭供款來自顧俊剛的賬戶,并提出質疑。但是當這名客戶表示是他允許顧俊剛供款后,銀行就默許了。

  更多資料顯示,顧俊剛開始涉及一些更繁雜的交易。一份商業計劃書顯示,他正在眾籌資金購買房產,由他的客戶墊付首付款,其余資金通過銀行貸款以及“社會融資”。房產轉手賣出后,付清貸款,利潤與客戶分攤。

  顧俊剛還說服投資客戶貸款140萬元給他,投資卑詩省一間玉石礦。他向28位客戶擔保,如果每人投資5萬元,將有12%的回報。而這5萬元正是中國每年允許個人匯出境的外匯額度。

  目前顧俊剛已經因為這宗交易受到卑詩省證券管理機構的調查。

  在《環球郵報》披露的過程中,負責管理按揭中介的卑詩省金融機構委員會,以及卑詩省證券委員會都對顧某從事的地產交易表示有意介入調查。

  渥京表示正在研究高房價的問題,卑詩也出臺了海外買家附加稅。但是這些親眼目睹地產被當作股票和債券一樣被炒賣的人,認為政府做得遠遠不夠。

  Lazos說:“我們的政府沒有盡到職責。”

  只有當聯邦政府和卑詩省政府都采取行動,他的報料才有意義。

  他說自己這么做的理由很簡單,“我的女兒和孫女都將無法在這座城市擁有一間住房,這讓我如此憤慨。”

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(責任編輯:康聯信遠)
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